Versagen bei der Durchsetzung von HOA-Regeln: Lehren aus der Shepard Boy AssociationEs ist eine alte, aber wichtige Geschichte. Wir nennen sie den Vorstand, der „Wolf“ schrie.
Dies ist eine wahre Geschichte. Die Namen wurden geändert, um Peinlichkeiten zu vermeiden.
Der Vorstand einer Vereinigung, die im Folgenden als The Shepard Boy Association bekannt wurde, hatte ein Problem mit einem Eigentümer, der sich weigerte, die Regeln einzuhalten und seine Einheit vermietete, ohne den erforderlichen Antrag einzureichen und/oder die Genehmigung seines Mieters einzuholen. Als die Verwaltung ihm eine Briefe wegen der Verletzung schickte, ignorierte er diese einfach. Auf Empfehlung der Verwaltung stimmte der Vorstand zu, dass der Anwalt der Vereinigung ein Schreiben an den Eigentümer schickte, in dem dieser darüber informiert wurde, dass die Vereinigung rechtliche Schritte einleiten würde, falls er das Problem nicht behebe. Ebenso wie die Mitteilungen der Verwaltung wurde auch dieses Schreiben ignoriert. Sowohl der Anwalt als auch die Verwaltung empfahlen, dem Anwalt zu gestatten, rechtliche Schritte einzuleiten, um den Eigentümer zur Einhaltung der Regeln zu zwingen. Der Vorstand wollte allerdings das Geld für rechtliche Schritte durch den Anwalt nicht aufwenden und bestand darauf, dass dieser stattdessen ein weiteres Schreiben schickte. Auch dieses wurde ignoriert.
Zu diesem Zeitpunkt entschied der Vorstand, dass er die Anwaltskosten nicht aufbringen wollte und stellte das Verfahren ein. Kurz darauf mieteten zwei weitere Eigentümer ihre Einheiten und verzichteten auf das erforderliche Antrags- und Genehmigungsverfahren. Als sie damit konfrontiert wurden, erklärten diese Eigentümer der Verwaltung, dass sie, da sie wüssten, dass der Vorstand weder in der Lage noch willens sei, rechtliche Schritte einzuleiten, keinen Grund hätten, Zeit und Geld für die Genehmigung ihrer Mieter aufzuwenden.
Der Vorstand der Shepard Boy Association hatte nicht nur allen klar gemacht, dass er seine Drohungen nicht wahr machen würde, sondern damit auch sein Recht verloren, Anträge und Genehmigungen zu verlangen, denn Maßnahmen gegen einige zu ergreifen, während man bei anderen die Maßnahmen nicht durchführt, würde als selektive Durchsetzung gelten.
Während die Kosten für rechtliche Schritte bei der Weigerung, die Satzung einzuhalten, hoch erscheinen mögen und oft auch sind, sind die Kosten für die Nichterfüllung von Klageandrohungen auf lange Sicht fast immer deutlich höher. Im besten Fall verliert der Vorstand an Glaubwürdigkeit. Im schlimmsten Fall können Vorstand und Verband das Recht verlieren, ihre Satzung durchzusetzen.
